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01/02/2018 -

La inversión directa en inmobiliario en España cierra enero por encima de los 800 millones de euros

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EN EL PRIMER MES DE 2018 SE HAN DESARROLLADO OPERACIÓNES DESTACADAS QUE HAN PERMITIDO SUPERAR LAS CIFRAS DE ENERO DEL AÑO ANTERIOR

 2017 CERRÓ CON UN VOLUMEN DE 10.400 MILLONES DE EUROS, A LO QUE SE SUMAN LOS 3.120 MILLONES DE EUROS EN OPERACIONES CORPORATIVAS

El volumen de inversión directa en activos inmobiliarios cierra enero por encima de los 800 millones de euros, periodo donde se han cerrado muchas operaciones destacadas, según un informe elaborado por el área de Research de BNP Paribas Real Estate. De este modo, el volumen de inversión superará la cifra registrada en enero del año pasado (736 millones de euros). Las operaciones más destacadas en el primer mes del año han sido la venta del portfolio de locales de Inditex con el fondo alemán Deka, por 370 millones de euros, la venta de cuatro plataformas del Grupo Dia a Blackstone, tres de ellas ubicadas en España, la venta del centro comercial Berceo en Logroño a un fondo de inversión británico, por un volumen superior a los 100 millones de euros, y la compra de Colonial del edificio de oficinas “Egeo” en el Campo de las Naciones, por un volumen de 79 millones de euros.

Cabe destacar también la compra de Colonial de 110.000m² de suelo en Méndez Álvaro, donde levantará dos grandes complejos de oficinas por 185 millones de euros, un proyecto que supondrá una inversión global de 355 millones de euros. Esta operación no se incluye dentro de la inversión directa en activos en rentabilidad, pero trasmite plena confianza en el mercado a corto-medio y largo plazo.

Luis Nuño, director de Inversión Oficinas de BNP Paribas Real Estate, comenta que “las favorables perspectivas macro-económicas, un mercado en clara tendencia positiva, con un comportamiento muy bueno de los fundamentales, tanto en ocupación como en niveles de precios, abundancia de capital y necesidad de inversión, permiten afrontar el año con optimismo en el sector”.

Además de los mercados tradicionalmente atractivos para los inversores; como son oficinas y retail, se está apreciando cómo otros mercados están creciendo sustancialmente: hoteles, impulsado por excelente comportamiento del sector turístico; inversiones alternativas (residencias de estudiantes, tercera edad, clínicas,…etc); el sector logístico, animado por la expansión del e-commerce, con necesidades de nuevas instalaciones y crecimiento exponencial de la demanda y, por supuesto, el residencial, impulsado por el retorno de la actividad promotora, el descenso de los plazos de comercialización y el boom del mercado de alquiler, que está profesionalizándose mucho en los últimos meses con la entrada de nuevos players y la salida a bolsa de las principales promotoras.

2017 mejoró las cifras del año anterior
El volumen de inversión directa en inmobiliario comercial (retail, oficinas, logístico, hoteles) cerró el año 2017 en los 10.400 millones de euros, situándose como uno de los más exitosos de la historia en el  mercado de inversión. A este montante se le suman las operaciones corporativas y grandes porfolios de residencial que acapararon 3.120 millones. El gran capital del que disponen los inversores, favorecido por las políticas expansivas del Banco Central Europeo, unido al buen momento del mercado inmobiliario en España y las buenas perspectivas a corto medio y medio plazo, se ha impuesto a la escasez de producto que se atisbaba hace un año y ha hecho posible que se levante mucho producto en inversión.

EVOLUCIÓN VOLUMEN DE INVERSIÓN DIRECTA (M€)

 

Retail y hoteles, actores principales en 2017
El sector retail, categoría que engloba las transacciones de centros comerciales, parques comerciales, hipermercados y locales en calle, alcanzó en 2017 una cuota de mercado del 32%, seguido del sector hoteles, que acaparó el 29%. Las transacciones más importantes de retail fueron la compra del centro comercial Xanadú, por parte de Intu por un volumen de 530 M€, la compra de “Nueva Condomina” en Murcia, por parte de Klepierre (233 M€). En “high street”, las operaciones más destacadas del año fueron las compras de los locales ubicados en las dos calles más caras de España, “Preciados 9 por 105,5 M€” “Preciados 13 por 100 M€”, ambas en Madrid, “Paseo de Gracia 17 por 94 M€” en Barcelona. Las operación con el €/m² más elevado se realizó en la calle Fuencarral de Madrid, el nº33 con precio de unitario de 66.000 €/m², además destaca  la venta del “Mercado de San Miguel por 58.335 €/m.

Por su parte, el segmento de hoteles batió record históricos de inversión, llegando a un volumen total de 3.700 millones de euros, donde destaca la operación corporativa de “Blackstone” y “HI Partners” por un volumen de 630 M€, y la operación de “Riu Hoteles & Resort” y “Dalian Wanda Group” en el edificio España por 270 M€.

El mercado de oficinas se situó en tercera posición, con un volumen total de 2.650 millones, cifra que representa el 25% del total en 2017. El 58% de la inversión se realizó en Madrid, el 32% en Barcelona y el resto en otros mercados que han ido ganando cuota de mercado durante el último año, como Valencia, Málaga, San Sebastián, Sevilla y Santander.

En el caso del sector logístico, el volumen de inversión en 2017 fue el segundo mejor año de la serie histórica, ligeramente por debajo del mejor año hasta la fecha (2016). El volumen total fue de 970 millones de euros (frente a los 1.040 millones registrados en 2016). El 51% de la inversión de realizó en el mercado logístico de Madrid y su área de influencia, que alcanza hasta el eje A4-A42 en Toledo y en el eje A-2 en Guadalajara.

Con respecto al mercado residencial, cabe destacar que es uno de los mercados que más está creciendo en nuestro país en los últimos meses, con el retorno de la actividad promotora, generado el excelente comportamiento mostrado de la demanda, el incremento de precios en los mercados más atractivos y el boom del mercado del alquiler. Se han realizado diversas compras de carteras residenciales, entre las que destacan la compra de Blackstone de una cartera de 3.500 viviendas “proyecto Búffalo”, la compra de Axa de una cartera de 850 viviendas por un volumen aproximado de 170 millones de euros y la compra de una cartera de 156 viviendas por parte de la Socimi de Renta Cooporación, por un importe de 50 millones de euros.

VOLUMEN DE INVERSIÓN POR TIPOLOGÍA DE ACTIVO (%)

Protagonismo para los fondos institucionales
Analizando la tipología de comprador del año 2017, se observa cómo los principales protagonistas han sido los fondos institucionales de inversión, con el 42,5% del total del volumen invertido, seguido de compañías inmobiliarias y SOCIMI, con el 30,4%.

La actividad compradora por parte de las SOCIMI se ha ido suavizando en los últimos dos años, al mismo tiempo que iba en aumento la actividad de gestión de los activos que han adquirido en los años 2014 y 2015. El relevo de las SOCIMI como principales compradores lo han tomado los fondos y se prevé que sean estos los principales adquirientes de los activos que vayan a rotar las SOCIMI. Estas sociedades han cumplido el plazo de tres años (que su normativa establece para ser exentas del impuesto de sociedades) en muchos de sus activos y el mercado espera que haya rotaciones durante 2018. Lo más probable es que salgan a la venta aquellos activos no estratégicos y también los activos maduros que las SOCIMI han ido reformando y completado con inquilinos de calidad.

Dentro de las operaciones corporativas más importante del año 2017 se puede enumerar la adquisición de HI Partners por parte de Blackstone por un total de 630 millones de euros, la compra de Logicor por China Investment Corp por 668 millones de euros (este importe corresponden a activos ubicados en España aunque el volumen total de la operación a nivel europeo ascendió a 12.250 millones de euros) y la adquisición de la mayor compañía de residencias de estudiantes de Europa Continental, Resa, por parte de AXA y CBRE GI, por un importe de 450 millones de euros.

VOLUMEN DE INVERSIÓN POR TIPOLOGÍA DE COMPRADOR (M€)

Desde el departamento de Inversión de BNP Paribas Real Estate, se han asesorado importantes operaciones en 2017 por un volumen superior a los 700MM€, entre las que destacan la compra de la Clínica Sant Antoni, de 15.640 m² por 20,4MM€, el asesoramiento en seis operaciones de inversión logística por un valor total de 300MM €, incluida la venta de dos inmuebles logísticos en Leganés propiedad de Invesco, c operaciones de inversión en oficinas por un valor total de 180 M€, incluidas la venta del edificio Los Cubos y la compra del edificio en Paseo de Recoletos, 5 por parte de MGS Seguros y Reaseguros, entre otras operaciones.

Sobre BNP Paribas Real Estate
BNP Paribas Real Estate, una de las principales consultoras de servicios inmobiliarios a nivel internacional, agrupa 6 líneas de negocio que permiten cubrir todas las etapas del ciclo inmobiliario: Promoción, Transacción, Consultoría, Valoración, Property Management e Investment Management. Con 3.900 empleados, BNP Paribas Real Estate apoya a sus propietarios, arrendatarios, inversionistas y comunidades en sus proyectos gracias a su experiencia local a través de 36 países (16 oficinas directas y 20 a través de su red Alliance) en Europa, Oriente Medio y Asia. BNP Paribas Real Estate generó unos ingresos de 704 millones de euros en 2016, para promoción inmobiliaria, 154 000 m2 de obra terminada y más de 1.500 viviendas lanzadas; € 24,1 billones de activos bajo gestión en Investment Management; 38 millones de metros cuadrados gestionados en Property Management; 6,2 millones de metros cuadrados y 19 mil millones de euros invertidos en Transacción; Y tres tipos principales de servicios de Consultoría: Asesoría Inmobiliaria para ocupantes, Consultoría de Edificios y Outsourced Real Estate Management.

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