Preferencia por la inversión inmobiliaria entre los Family Offices españoles
- Influencia de las generaciones fundadoras en los family offices que se asocia con estructuras de gobierno directas y procesos rápidos de toma de decisiones.
- Alta asignación a activos inmobiliarios en las carteras de inversión de los family offices y clara preferencia por la inversión directa.
- Esfuerzo inversor de los family offices que se focaliza en el mercado doméstico residencial y retail.
BNP Paribas Real Estate y BNP Paribas Wealth Management en España han anunciado hoy la publicación del informe ‘Family Office y Real Estate: Estudio sobre su Estrategia de Inversión y Posicionamiento en España’, en el que se analiza la configuración de los family Offices en nuestro país y el papel que juegan los activos inmobiliarios en sus estrategias de inversión. En el estudio han participado 62 family offices españoles que representan una muestra amplia y sólida de esta categoría de inversores en el mercado español.
Principales conclusiones del estudio:
- Los family offices mayoritariamente están en manos de la primera y segunda generación y gestionan patrimonios originados en actividades industriales.
- Los family offices tienen un alto nivel de asignación de su patrimonio a real estate, que ha venido creciendo durante los últimos años y que previsiblemente seguirá aumentando en los próximos dos años.
- Geográficamente, se decantan por la inversión en España, siendo las más importantes por orden Madrid, Valencia, Málaga y Barcelona. Por tipología de activos, el residencial es el principal, seguido de retail, oficinas y hoteles.
- La gran mayoría de los encuestados financia sus inversiones inmobiliarias por debajo del 30% del valor con un coste de la deuda contenido.
- De cara al futuro, la mayoría considera que la evolución de los precios de los activos inmobiliarios seguirá en aumento.
Perfil de los family offices en España
El 84% de los family offices encuestados están dirigidos por la primera o segunda generación, lo que implicaría influencia de las generaciones fundadoras. Esta conexión directa con el origen del capital suele asociarse con estructuras de gobierno directas y también con procesos de toma de decisiones rápidos.
Entre los encuestados predomina el origen industrial de su patrimonio (47%), seguido por los family offices cuyo origen del patrimonio es inmobiliario (15%). La mayoría de los encuestados más que especializarse en la inversión inmobiliaria buscaría diversificar sus inversiones hacia otras clases de activo con el objetivo de preservar y hacer crecer su patrimonio.
El 67% de los family offices está en funcionamiento desde hace más de 10 años, lo que aporta experiencia sólida a lo largo de distintas fases del ciclo económico. Por su experiencia, se trataría de family offices en disposición de afrontar inversiones complejas y de largo plazo, y que, típicamente contaría con procesos de inversión bien establecidos.
Una clara mayoría de los family offices (59%) gestiona más de EUR 150 Mio, por lo que tienen capacidad real para asumir inversiones significativas. Casi un tercio gestiona más de EUR 500 Mio y tendría capacidad para operar institucionalmente.
La muestra de 62 family offices, de los cuales más de la mitad gestiona patrimonios superiores a EUR 300 Mio, reflejaría adecuadamente la estructura del mercado español y, por lo tanto, proporciona una base sólida para analizar las tendencias y perspectivas de inversión en activos inmobiliarios entre los family offices españoles.
La alta capacidad inversora de los family offices participantes les permite afrontar inversiones directas de envergadura y también contar con potencial para actuar como coinversores ancla o socios relevantes en vehículos estructurados o club deals.
La mayoría opera con equipos reducidos (74%), de menos de 10 profesionales. Esto sugiere estructuras ligeras, jerárquicamente más planas y que externalizan funciones especializadas, lo que redundaría en una mayor agilidad en la toma de decisiones.
Estrategia de inversión inmobiliaria de los family offices
Los family offices encuestados presentan una estrategia de inversión inmobiliaria caracterizada por la alta asignación a esta clase de activo. Más de dos tercios de los family offices encuestados (67%) invierten más del 25% de su patrimonio en activos inmobiliarios. Este nivel de asignación puede venir determinado por factores como el atractivo tradicional de los activos reales parar el inversor español y el marco fiscal favorable.
Con relación a la evolución de la asignación de su patrimonio a activos inmobiliarios, la encuesta realizada muestra una tendencia al alza. El 61% de los encuestados afirma haber aumentado su asignación a estos activos en los últimos cinco años y el 46% prevé aumentarla en los próximos dos años.
Según la tipología de activos, los family offices prefieren, por este orden, activos residenciales, retail, oficinas y hoteles.
Los family offices apuestan mayoritariamente por horizontes largos de inversión, de entre 5 y 30 años, lo que refleja una estrategia orientada a buscar la maduración de los activos y a la estabilidad o predictibilidad de flujos de caja en el tiempo.
El 85% de los family offices invierte más del 60% de su cartera inmobiliaria de forma directa y, de hecho, para el 41% de los encuestados esta sería la modalidad exclusiva de inversión en esta clase de activo. Para los que utilizan formatos de inversión indirecta, la más común es a través de fondos inmobiliarios (21%) y SOCIMIs (20%) y los Club Deals (18%).
El 64% de los family offices participantes focaliza su esfuerzo inversor en el mercado doméstico y un 36% de los encuestados se muestra activo en lo que a la diversificación geográfica de sus inversiones inmobiliarias se refiere. Dentro de España la ciudad con una mayor importancia para los patrimonios privados es Madrid, seguida de Valencia, Málaga y Barcelona.
Financiación de las inversiones
Los family offices muestran una clara preferencia por estructuras de capital conservadoras. La gran mayoría de los encuestados (75%) financia sus inversiones inmobiliarias por debajo del 30% del valor.
En cuanto al coste financiero de la deuda, este puede calificarse como contenido. El 84% de los encuestados se financia por debajo del 4,5% e incluso un 38% se financia por debajo del 2%. Además, estas entidades adoptan estrategias de financiación que priorizan la estabilidad y previsibilidad en sus costes financieros. Más de la mitad de los family offices encuestados ha asegurado su coste de financiación, bien financiándose a tipo fijo u optando por utilizar coberturas.
Perspectivas del mercado inmobiliario
La mitad de los encuestados considera que estamos en un momento de incertidumbre, un 25% cree que es buen momento para vender y un 25% para comprar. De cara al futuro, los family offices consideran que la evolución de los precios seguirá en aumento (62%). Las fluctuaciones en el mercado y los cambios en la regulación son los principales retos que identifican los family offices, con un 34% y 32%, respectivamente.